英国租户权利：房东指南

对房东而言，了解租户权利不仅仅是合规问题——它是维持租约稳定、实现盈利的基础。当双方都清楚规则时，纠纷会减少，租期会更长，您的房产也能得到更好的保护。本指南涵盖英格兰租户享有的主要权利，以及房东为履行这些义务应采取的实际措施。

以下规则适用于英格兰的私人租赁。自 2026 年 5 月 1 日起，《2025 年租户权利法案》（Renters' Rights Act 2025）已将大多数短期有担保租赁（assured shorthold tenancies，简称 ASTs）替换为有担保租赁（assured tenancies）：不再设有固定租期，所有租约自一开始即为周期性租约（periodic），并且房东必须依据有正当理由的条款（fault-based grounds）才能收回房产。部分现有的短期有担保租赁仍适用过渡性规则，因此租约开始的日期十分关键。苏格兰、威尔士和北爱尔兰各自设有独立的制度，若您的房产不在英格兰境内，请咨询当地专业意见。本文仅为一般性信息，不能替代专业法律意见。

书面租赁协议

房东应提供一份书面租赁协议，列明租金、押金、租期、账单及维修责任的分担，以及关于宠物、吸烟或转租的任何规定。虽然部分条款可以口头约定，但一份经双方签署的协议能在日后发生争议时保护双方的权益。

该协议必须公平合理。任何试图剥夺租户法定权利的条款——例如居住在安全住所的权利——均不具法律效力。协议中还应注明将使用哪一项押金保护计划，以及如何联系房东或物业管理方。

押金保护

根据短期有担保租赁收取的任何押金，都必须在 30 天内存入政府批准的押金保护计划中。在英格兰，这些计划包括存款保护服务（Deposit Protection Service）、mydeposits 及租赁押金计划（Tenancy Deposit Scheme）。您还必须向租户提供关于押金存放地点及退还方式的规定信息（prescribed information）。

如果您未能保护押金或未提供相关信息，您收回房产的能力将受到削弱，法院还可能判令您支付相当于押金金额最多三倍的赔偿。由于第 21 条通知（Section 21）自 2026 年 5 月 1 日起已针对新的私人租赁被废除，因此在使用第 8 条（Section 8）理由收回房产时，遵守押金相关规定就变得更加重要。请务必保留押金保护日期及信息送达的相关证据。

获得安全宜居住所的权利

房东必须确保房屋结构、外部及基本设施处于良好维修状态，包括屋顶、墙壁、门窗、管道、供暖、电路、燃气及卫生设施。房产还必须符合基本的健康与安全标准。

• 安排持有燃气安全注册（Gas Safe registered）资质的工程师每年进行一次燃气安全检查，并向租户提供证书副本。
• 确保电气装置每五年至少接受一次检验和测试，并将报告提供给租户。
• 为新租约提供能效评级（Energy Performance Certificate）达到 E 级或以上的有效证书。
• 在每层楼安装并维护烟雾报警器，并在需要的地方安装一氧化碳报警器。
• 及时回应维修请求，并对每一次报修及回复保留书面记录。

安静享有权与进入房屋

租户享有对房产的“安静享有权”（quiet enjoyment）。这并不意味着必须绝对安静，而是指房东不得无理干扰租户对住所的正常使用。除非是真正的紧急情况，否则您在进入房屋进行检查、维修或看房前，必须至少提前 24 小时以书面形式通知租户。

请尊重租户的隐私。未经预约擅自到访、未提前通知就让承包商进入，或向租户施压要求其搬离，都可能违反这一权利，甚至可能构成骚扰。

租金上调

自 2026 年 5 月 1 日起，《2025 年租户权利法案》改变了租金上调的方式。对于新的有担保租赁，租金在任何 12 个月内只能上调一次。您必须使用第 13 条通知（Section 13 notice），至少提前两个月以书面形式通知，且拟上调后的租金不得高于类似房产的市场租金水平。租户可以将租金上调提交至第一级法庭（First-tier Tribunal）提出异议。您不得通过上调租金来迫使租户搬离，任何试图规避这些规则的条款都很可能不具法律效力。

通知期与驱逐

收回房产必须遵循正式的法律程序。《2025 年租户权利法案》自 2026 年 5 月 1 日起废除了适用于私人租赁行业的第 21 条“无理由”驱逐（Section 21 'no-fault' evictions）。房东不能再仅仅因为固定租期届满，或希望收回房产而不给出任何理由地终止租约。

对于现有的短期有担保租赁，可送达第 21 条通知的最后日期为 2026 年 4 月 30 日，依据该通知启动法院程序的最后日期为 2026 年 7 月 31 日。已经启动的相关程序可以继续进行至审结。

自 2026 年 5 月 1 日起，私人租赁行业的房东必须使用第 8 条通知（Section 8 notice），并证明符合《1988 年住房法》（Housing Act 1988，经修订）中规定的某一项法定理由。常见的理由包括：

• 租金欠付——租户所欠租金相当于至少两个月的租金（第 8 项理由，Ground 8），或持续拖欠租金（第 10 项理由，Ground 10）。
• 反社会行为或滋扰——造成困扰或骚扰的行为（第 7A 项理由及第 14 项理由，Ground 7A and Ground 14）。
• 违反租约——例如造成严重损坏或违反协议条款（第 12 项理由，Ground 12）。
• 房东或家庭成员入住——房东本人或近亲需要将该房产作为主要住所（第 1 项理由，Ground 1，根据 2025 年法案已加强相关要求）。
• 出售房产——须遵守 2025 年法案对该理由的使用时间及此前使用情况的限制（第 1A 项理由，Ground 1A）。
• 房产另有特定用途——例如该房产此前曾是房东本人的住所（第 2 项理由，Ground 2），或用于宗教用途。

租户可以做什么、不可以做什么

租户有权将房产作为自己的住所居住、按时支付租金、保持房屋合理整洁，并且不得造成超出合理磨损范围的损坏。他们通常可以邀请客人来访，除非协议明确禁止，否则在获得许可的情况下也可以饲养宠物。任何笼统的“禁止饲养宠物”条款，属于协议条款，而非法定规则。

租户应及时报告房屋损坏情况。如果房东未能进行必要的维修，租户可以将问题上报至地方市政委员会（local council），由其强制执行改善措施，在某些情况下也可以向法庭（tribunal）提出申请。主动进行维护，几乎总是比事后被强制执行更省钱、也更省心。

反歧视与公平对待

房东及中介不得因受保护特征而歧视租户，包括：年龄、残疾、变性、婚姻或民事伴侣关系、怀孕或产假、种族、宗教或信仰、性别，或性取向。这一规定适用于广告发布、看房安排、租户筛选、所提供的条款，以及租约的日常管理。请确保您的筛选标准客观、有据可查，并始终如一地执行。

房东合规清单

• 提供书面租赁协议及一份《如何租房》（How to Rent）检查清单副本。对于 2026 年 5 月 1 日起签订的新租约，须使用符合有担保租赁要求的协议。
• 在 30 天内将押金存入经批准的押金保护计划，并送达规定信息（prescribed information）。
• 保存有效的燃气、电气及消防安全证书，并向租户提供副本。
• 确保能效评级达到 E 级或以上，并提供相应证书。
• 在进入房屋前提前 24 小时通知，并尊重租户的安静享有权。
• 2026 年 5 月 1 日后，新的私人租赁不得使用第 21 条通知，须使用第 8 条通知并证明符合法定理由。
• 遵守 2025 年法案关于租金上调的规定：每年一次、提前两个月书面通知，且不得高于市场租金。
• 保存租金、押金、维修记录、往来通信、安全证书以及任何已送达通知的相关记录。

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